Rakentamisen kustannuksista

Haaveilu oman talon rakentamisesta alkoi kyteä mielessä jo vuosia sitten. Välissä ehdittiin hankkia kaksi rivitalohuoneistoa ja remontoida ne kauttaaltaan, kunnes koimme parhaaksi siirtyä omakotitaloon. Tutkimme tarjontaa vanhoista omakotitaloista ja laskimme kustannuksia niiden remontoimiselle ja samalla pohdimme tontin hankkimista ja uuden talon rakentamista. Vanhoissa taloissa koimme hyvänä puolena valmiit pihat ja kiireettömän remonttiaikataulun. Taloa voisi kunnostaa vähän kerrallaan. 

Uudenmaan alueella vanhojen omakotitalojen hinnat tosin alkavat usein kolmosella ja monissa taloissa lämmitys hoidetaan vielä öljyllä tai pelkällä sähköllä. Kun pohditaan ulkopuolen remontteja, on jo talon iästä ja kunnosta riippuen mahdollisesti tarvetta katon kunnostamiseen ja ikkunoiden, sekä ovien uusimiseen. Salaojat tulisi tarkastaa ja monessa talossa on se kuuluisa valesokkeli. Sähkölaitteet ja valaistus on vanhempaa tekniikkaa, joten energian kulutus ja sen myötä kuukausikustannukset ovat mahdollisesti huomattavasti suuremmat kuin uusissa taloissa. Mahdollisen asbestin vuoksi purkutyötäkään ei voisi tehdä itse. Mieltymyksemme sisustuksen suhteen ovat myös melko vaativat, joten olisimme käytännössä uusineet kaikki kodin pinnat. Laskimme, että siinä laajuudessa tehdyn remontin suuruus olisi ollut jo luokkaa + 100.000€. Talon arvo ei kuitenkaan remontin myötä olisi noussut samassa suhteessa, vaan kyseessä olisi edelleen ollut vanha talo.

Uuden talon hinnaksi arvioimme karkeasti n. 300.000€ + tontti, joka tuntui selvästi järkevämmältä vaihtoehdolta jos vaan sopiva tontti löytyisi. Rakentamisen kustannukset ovat kuitenkin niin paljon tontista, sijainnista, rakennuksen koosta ja muodosta, oman työn osuudesta, rakennusmateriaalista, lämmönlähteestä ja muista valinnoista kiinni, että tarkemman budjetin muodostaminen ennen tontin löytämistä oli lähes mahdotonta. Toisaalta pankilta oli kuitenkin saatava lainalupaus, jotta sopivan tontin osuessa kohdalle voisimme iskeä kiinni ja pankkikin edellytti kustannusarvion tekemistä. Niinpä tontista huolimatta aloimme kartoittaa joitakin meille mahdollisesti sopivia valmistalomalleja ja tiedustella niiden hintoja. Ymmärsimme, että projektissa liikutaan selkeästi neliöiden pohjalta. Mitä tehokkaammat neliöt ovat, saadaan kustannuksiakin painettua alemmas. Myös rakennuksen ja katon muodolla, sekä lämmitysjärjestelmällä on paljon kustannusvaikutusta, joten ajattelimme lähteä liikkeelle mahdollisimman yksinkertaisella pohjan muodolla, harjakatolla ja suoralla sähkölämmityksellä tai ilmavesilämpöpumpulla. Mieheni toivomalle lämpimälle autotallille oli hankalaa arvioida hintaa, mutta muistelisin karkeiden arvioidemme liikkuneen noin 30.000€ tietämissä. Selvittelimme rakentamisen kustannuksia Talopeli- sovelluksen ja muiden laskureiden avulla, sekä kyselemällä lähipiirissä rakentaneilta toteutuneista kustannuksista. Talomyyjämme antoi karkean arvion muuttovalmistasoisesta hirsitalosta 2.200€/ kerrosalam2 + tontti. Tavanomaisten maansiirtotöiden kustannukselle saimme arvion noin 25.000€, mikäli tonttia ei tarvitsisi paaluttaa.

Kun sopiva tontti vihdoin löytyi, meillä oli jo paljon valmiita ajatuksia talolle ja melko pitkälle viety budjetti. Olimme päättäneet rakentaa hirsitalon, eivätkä muut vaihtoehdot olleet siinä vaiheessa enää ollenkaan mielessä.  Sisustusarkkitehdin ominaisuudessa halusin pohjasta erityisen toimivan ja tehokkaan, joten päätettiin, että talo rakennettaisiin oman suunnitelman mukaan. Kaavamääräysten ja tiukan budjetin vuoksi talon ulkoasu haluttiin pitää kuitenkin hyvin tavanomaisena. Isäni oli suunnittelussa mukana ja vastasikin talon arkkitehtuurista. Kun talon mitoitetut pohja- ja luonnoskuvat olivat valmiit, saimme pyydettyä tarkemmat tarjoukset talotoimittajilta. Pyysimme tarjoukset neljältä eri hirsitalotoimittajalta, joista yksi ei koskaan vastannut tarjouspyyntöön. Kävi kuitenkin ilmi, että tarjoussisältöjen arviointi oli maallikolle melko haastavaa. Vaikka kaikki tarjoukset oli pyydetty samoilla kuvilla ja spekseillä sisällöt vaihtelivat oleellisesti. Osa talotoimittajista oli päättänyt tehdä omatoimista modifiointia rakennukseen. Esimerkiksi talon sivuseinän korkeutta oli pudotettu matalammaksi, jolloin hintakin oli luonnollisesti edullisempi. Jossain pystytystarjouksessa vastuuta oli siirretty enemmän asiakkaalle, kuten koko rakennuksen ympärille rakennettavien rakennustelineiden ja suojapeitteiden hankkimisen muodossa. Niillekin piti arvioida joku kustannus jos ne jäisivät itse hoidettavaksi. Myös esimerkiksi ikkunoiden ja ovien U-arvoissa ja toimitussisällössä oli eroja, vaikka toimittaja olikin monella sama. Lopulta koimme turvalliseksi valita jo entuudestaan suunnitteluyhteistyön puolelta tutun toimittajan Hongan. Vaikka hinta ei heti kättelyssä vaikuttanut olevan se edullisin, niin kustannuserot selittyivät lopulta toimitussisällössä olleilla eroilla. Talotoimituksen osuus oli kuitenkin vain noin 30% rakentamisen kustannuksista. Hankimme Hongalta talon ulkoapäin valmiiksi asennettuna, eli hirsirungon ja kantavat rakenteet, ikkunat- ja ovet, sekä vesikaton kantavine rakenteineen. Materiaalitoimitukseen sisältyi myös kattokoolaukset ja höyrynsulku, mutta ei niiden asennusta, sekä puhallusvillat asennettuna, kun höyrynsulku oli paikoillaan. Vasta myöhemmin päädyin itse Honkarakenteelle myyjäksi ja nyt tietysti osaan jo aivan eri tavalla vertailla toimitussisältöjä ja kiinnittää huomion kustannuksiin vaikuttaviin ratkaisuihin. Hongan rakentaneena ja myyntiedustajana voitte vaan arvata mitä toimittajaa suosittelen J

Ensimmäiset kustannukset tontin hankintaan liittyen heti varainsiirtoverojen ja lainakustannusten jälkeen olivat tietysti maaperätutkimus ja rakennuslupa. Kun talon sijainti ja suunnitelmat olivat selvillä, pystyimme teettämään maaperätutkimuksen, jonka kanssa saimme pyydettyä tarjouksia maansiirtourakalle. Maansiirtourakan sisältöä ja laajuutta oli myös erittäin hankalaa määritellä, kun liikuttiin niin meille vierailla vesillä. Nyt kiinnittäisin huomion, että alapohjan raudoitukset ja styroksit tulevat samalta toimittajalta kuin sokkelin sisäpuolen täytötkin tai vastaavasti perustuksen toimittajalta. Meillä tämä vaihe jäi kokonaan budjetin ulkopuolelle. Maansiirtourakkaan voisi myös kuulua mullat heti kättelyssä, jotta varmistutaan oikean korkomaailman toteutumisesta ja mikäs sen mukavampaa, kun pihakin alkaa heti vihertää. Pihan rakentamista emme oikeastaan aluksi budjetoineet ollenkaan ja sitä onkin tehty pikku hiljaa tässä asuessa. Maansiirtotöiden, pihan  ja perustuksen osuudeksi arvioisin noin 16% toteutuneista kustannuksista.

Kaiken maailman liittymismaksuille tulee myös varata siivu budjetista. On mm. vesihuollon liittymismaksu, tonttijohdon rakentaminen, talokuidun kytkeminen, sähköverkkoon liittyminen, tonttikeskus ja syöttöliittymät. Meillä näiden kustannusosuus oli noin 3% kustannuksista. Lisäksi hankkeeseen tarvitaan valvontaa ja eri suunnittelijoita mm. pääsuunnittelija, vastaava työnjohtaja, KVV-työnjohtaja ja IV-työnjohtaja, LVIS-suunnittelijat, sekä rakennesuunnittelija. Meillä oli suunnittelun suhteen kotikenttäetu, joten näiden osalta kustannukset jäivät melko vähäisiksi. Osa suunnittelusta tulee tietysti talotehtaalta ja perustuksen toimittajalta, mutta normaalisti näille olisi hyvä varata vähintään noin 5% kustannuksista ja työnjohdon laajuudesta riippuen osuus voi olla huomattavasti enemmänkin. Maansiirtotöiden jälkeen seuraava vaihe oli perustukset ja sisäpuolen täytöt. Kun perustukset olivat valmiit, oli Hongan vuoro toimittaa talo. Tämän jälkeen päästiin tekemään alapohjan sähkövedot, viemäröinnit, styroksit ja raudoitukset, lattialämmityskaapeloinnit ja lattiavalu. Ulkopuolelta muuten valmiista Hongan toimituksesta puuttui läpiviennit, kattoturvatuotteet ja sadevesijärjestelmät, sekä piipun-, ikkunoiden ja ovien pellitykset, joiden osuudeksi jäi noin 1,5% toteutuneista kustannuksista. Takalle on muuten hyvä varata korvausilman läpivienti sokkeliin samassa yhteydessä, kun perustuksia tehdään. Me emme tätä älynneet ja maksoimme porauksesta jälkikäteen jokusen satasen.

Kun talossa oli katto päällä ja lattiat valettu alkoi väliseinien pystyttäminen ja katon koolaus. Olimme kuvitelleet itse hoitavamme tämän vaiheen, mutta pakko oli kyllä todeta, että oma osaaminen ja aika ei vain riittänyt. Budjetointia tehdessä on ehkä muutenkin syytä laskea oman työn osuudeksi mahdollisimman vähän jos ollenkaan, ellei oikeasti meinaa olla kuukausi tolkulla pois palkkatyöstä hoitamassa työmaata. Onneksi ammattilaisia ja talkoo väkeä oli saatavilla. Sisustusmateriaalithan ja kalustamisen taso voivat olla melkein mitä vaan maan ja taivaan väliltä. Niihin asennuksineen olimme muistaakseni budjetoineet noin 22% rakentamisen kustannuksista, mutta nälkä kasvaa syödessä joten budjetti ylittyi noin 10%:lla. Tässä tosin on mukana myös LVI-puolen tavaraa kuten hanat, altaat ja wc-istuimet, sekä rautakauppatarvikkeita, kuten väliseinärungot ja kipsilevyt.  Valittujen materiaalien laatutaso meillä poikkeaa merkittävästi tavanomaisesta.

Lämmitysmuodoksi valikoitui lopulta maalämpö, joka oli laskelmien mukaan kannattavin vaihtoehto meidän hirsitaloon. Tämä hieman nosti kustannuksia, mutta oli varmasti järkevä ratkaisu. Omakotitalomme sähkönkulutus on ollut kutakuinkin samaa luokkaa kuin sähkölämmitteisessä 70m2 rivitalohuoneistossa asuessamme. Lämmitysjärjestelmälle ja LVIS- töille tarvikkeineen jäi noin 15% osuus rakentamisen kustannuksista, mutta kuten aiemmin mainitsin niin osa kustannuksista on mukana sisäpuolen materiaaleissa, sekä maansiirtotöiden osuudessa.

No miten onnistuimme? Olemme olleet lopun kaiken tyytyväisiä, että lähdimme mukaan rakennushankkeeseen ja oli hyvä ratkaisu valita toimituslaajuus, jossa pääsimme itse vaikuttamaan kustannusten muodostumiseen. Joidenkin asioiden osalta mieli ehti muuttua taloa tehdessä, joten muutokset oli helppo toteuttaa, kun ei ollut sitoutunut täysin muuttovalmiiseen pakettiin, eikä näin ollen muutostyö kustannuksiakaan päässyt syntymään. Rakentamisen vaiheita oli helppo valvoa, kun työmaalla sai päivittäin käydä, eikä suuria virheitä päässyt syntymään, kun asioihin päästiin puuttumaan heti tuoreeltaan. Oman työn osuus oli helposti säädeltävissä. Silloin sai rakentaa, kun hyvältä tuntui tai vastaavasti hankkia ammattiapua, kun oma aika ja osaaminen olivat kortilla. Budjetoinnissa olimme liian optimistisia ja annoimme liiaksi arvoa omalle työlle. Laskimme kustannuksia myös koko ajan vähän virheellisesti pelkkien asuin neliöiden mukaan, kun laskelmassa olisi tullut huomioida koko rakennuksen kerrosalaneliöt. Autotalli sekoitti osaltaan laskelmaa, kun emme osanneet arvioida tulisiko se laskea kokonaisneliöihin mukaan vai budjetoida vaan omanaan. Stressiltä emme siis välttyneet ja jouduimme nostamaan lisää lainaa. Rakentamisen kustannus ylittyi lopulta noin 10% suunnitellusta. Jos verrataan Pientaloteollisuuden esittämiä rakentamisen keskiarvokustannuksia, niin aika lähellä kuitenkin ollaan ja jäätiin hieman alle talomyyjämme esittämän karkean muuttovalmis arvion. Eli voimme kyllä onnitella itseämme ja nostetaan varmasti maljat, kunhan pikku kakkonen on syntynyt<3